购房多项优惠政策延续 买房者还得自己算算帐

　　房产优惠政策确实给不少购房者以信心。不过，最终是否能达到优惠效果，也是要分人的。因为贷款年限内可能存在很多变化。

　　变化一：升息通道

　　当前5年以上的房贷利率为5.94%，处于多年来的最低水平（按：自1997年来，仅高于2002年2月21日—2004年10月29日执行的5.76％的同档次利率），再次下降的空间几乎没有。在这个时候入市“抄底”，可以节约大笔的利息支出。以贷款60万元20年为例，可节省利息10.71万元。

　　可能变化：把当前只能持续较短时间的低利率用在了整个20年的房贷期内。实际上，低利率通道通常不超过3年，房贷利率几乎每年都会随之做出调整。在长达数十年的贷款期内，有低息期必然有高息期，当前降息对贷款时间较长的购房人来说是没有任何意义的，只对贷款期限很短的购房人有利（如3年以内）。

　　更为严重的是，不少人是按照当前的利率水平来测算自己的购房能力，如果在低息期购买的房子正好处在承受能力边缘，一旦利率反转进入上升通道，这部分人就有可能出现断供现象。要知道，1997年10月23日—1998年3月25日我国的5年以上贷款利率曾高达10.53%。

　　结论：降息对较长贷款年限的购房人无实际意义，仅对短贷款年限者有效。

　　变化二：7折利率

　　根据2008年底的房产新政，购买第一套普通房的情况，可以享受7折利率的优惠，而此前的最低优惠利率仅为85折，这又可以节约一笔不菲的支出。贷款60万元20年为例，可节省利息6.97万元。

　　7折优惠利率的期限有多长？各银行和中介机构都没有明确说明。不少购房人想当然地认为，即使房贷基准利率会根据市场情况做出改变，但无论怎么变，只要7折优惠利率一日到手，在房贷的全过程必然都是7折。一旦国家信贷政策随着市场条件发生重大变化，这个7折优惠利率也是“可能”发生变化的。房贷合同上标明的只是当年的利率，在每年1月份，银行会根据新的情况对利率实施调整，包括对利率优惠的调整，一般会在2月份实施新的标准。

　　结论：7折利率优惠对较长贷款年限的购房人无实际意义，仅对短贷款年限者有效。

　　调控重拳下的中国楼市:二套房贷或外紧内松

　　编者按：继调整营业税征免时限、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，楼市调控或出台第四记重拳--收紧二套房贷，这也被看做是遏制投机投资的最有效环节。不过，也有不少业内人士仍认为，全国的房价处在上升通道。中国经济在受到国际金融危机影响后正企稳回升，在扩内需、保民生的大背景下，经历了爆发式增长的楼市将何去何从，各方都有话说。

　　程燕表示，如果二套房贷首付比例提高至50%,势必挤压楼市泡沫，很多楼盘将不再具有投资价值。

　　21日，有媒体报道称相关部门已制定调控政策,不但要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50% .时隔不到24小时，形势突转，各大媒体网站上“多家银行否认二套房贷首付上调”等消息接踵而至。多家商业银行的信贷部门均表示没有接到上调首付比例的通知，各大中介机构也表示所有二套房贷款都是按首付40%执行。央行相关负责人透露的信息 是，二套房首付将提高到50%的报道不是央行发布的，对此不予评论。

　　至此 ,二套房贷引发的争论又掀起一轮高潮 ,二套房贷政策将何去何从引发关注。

　　空穴来风?

　　报道称，继调整营业税征免时限、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，货币和金融监管部门也将加入调整楼市阵营，相关部门已制定调控政策，二套房贷首当其冲。

　　消息一出，经济导报记者随即致电多家商业银行个贷部。工作人员均表示没有接到要上调二套房及多套房首付比例的相关通知。

　　招商银行济南分行个贷部客户经理孙弨告诉导报记者，“没有接到二套房贷首付比例上调至5成的通知。仍执行首付比例40%、利率为基准利率1.1倍的政策。”

　　不过也有业内人士猜测，此消息也许并非空穴来风，刚刚发布的“国四条”规定，“要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”从市场效果上看，二套房贷的调控是最重要的环节，效果也最明显，因此，在后续细则上非常有可能对二套房贷实行从紧的政策。

　　“二套房贷如果将首付比例提高至50%,将对房地产 (论坛 新闻)市场产生非常大的影响。”某房地产咨询公司驻济分公司高级分析师程燕表示，房价总体呈攀升趋势，首付上涨一成也是一笔数目不小的钱，将对购房者形成压力。

　　悄然收紧?

　　“国务院会议提到要综合运用财政、土地和税收政策调控房地产市场，现在就差信贷了。”程燕坦言，在日前出台的一系列地产新政中，“加大差别化信贷政策执行力度”在遏制投机需求的效果上将最有效力。所谓“差别化”实际上即指“二套房贷政策”.

　　据导报记者了解，二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低，是楼市政策的风向标。此前数月楼市的异常繁荣与二套房贷政策放松不无关系。程燕也表示，“如果二套房贷首付比例提高至50%,势必挤压楼市泡沫，很多楼盘将不再具有投资价值。”

　　“尽管央行不予回应，二套房贷收紧仍有可能成为明年银行个贷部门工作的重点。”孙弨直言。

　　导报记者从一些房屋中介获悉，目前通过中介购买二手房，即使是首套住房，首付比例一般为30%,20%的首付很难谈成。对此，孙弨表示，临近年关，银行加强了对客户放款的选择性，只有那些贷款资质较高的客户，才可能享受首付20%的优惠。“楼市泡沫让银行放款时更加谨慎，但总体来看，国家对首套住房还是会采取继续优惠的政策，二套房就很难说了。”

　　难执行?

　　据央行与银 监会的规定，二套房贷款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;已利用银行贷款购买首套自住房的家庭 ,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款 的，可比照首套自住房贷款政策执 行，其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按有关规定执行。

　　“现在各家银行关于二套房的贷款政策标准都不一样，有的银行对首套住房贷款还清、再贷款的不视为第二套房，有的银行则不管首套房贷款是否还清，再贷款均视为第二套房。”孙弨告诉导报记者，“二套房的贷款政策已经很严了，问题是如何执行。”